양도세 중과 한시 완화 정부안, 2027·2028년 시기별 세율 정리

안녕하세요, 양도세 전문가 안종현 세무사입니다.

성수동과 건대 일대에서 집을 정리하려는 분들께 요즘 가장 많이 듣는 말이 "중과가 풀린다는데 지금 팔아도 되나요?"입니다.

양도세 중과란 조정대상지역 주택을 여러 채 가진 사람이 그중 한 채를 팔 때 기본세율에 가산세율을 더해 과세하는 제도입니다.

이 글은 올해 발표된 2026년 세제개편안 가운데 중과를 2027~2028년 두 해 동안 낮추겠다는 정부안만 따로 정리했습니다.

집을 파는 건 가족 사정과 대출, 임차인까지 얽힌 힘든 결정인데 세금 기준이 이렇게 자주 바뀌니 혼란스러운 게 당연합니다.

다만 이 내용은 정부안이고 제가 확인한 범위에서는 아직 확정된 개정이 아니니 참고로만 봐 주세요.

✔️ 현재 양도세 중과 적용 현황

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자의 양도에는 중과가 다시 적용되고 있습니다.

2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.

기본세율 최고 45%를 기준으로 하면 최고세율은 2주택 65%, 3주택 이상 75%이며 지방소득세 10%는 별도입니다.

✔️ 정부안은 중과세율이 다른가요?

정부안은 중과 가산세율을 2027년에 2주택 5%p·3주택 이상 10%p로, 2028년에 10%p·15%p로 낮췄다가 2029년부터 다시 20%p·30%p로 되돌립니다. 아래 표는 시기별 가산세율과 최고세율을 정리한 것입니다.

과세표준 5억 원을 가정하면 가산세율 1%p가 500만 원이고 가산세율분만 계산한 금액은 아래와 같습니다.

양도 시기는 원칙적으로 잔금을 치른 날이고 잔금보다 등기가 앞서면 등기접수일입니다.

그래서 2주택자가 잔금일을 2027년 12월 31일로 하느냐 2028년 1월 2일로 하느냐에 따라 가산분이 2,500만 원 갈릴 수 있습니다.

✔️ 중과 완화가 적용되는 주택 요건

정부안의 완화는 조정대상지역 안에 있고 보유기간이 2년 이상인 주택에만 해당하는 것으로 보도되었습니다.

주택 수는 분양권·입주권, 상속주택 특례, 일시적 2주택 같은 예외가 얽혀 있어 따로 확인이 필요합니다.

✔️ 이미 판 집은 어떻게 되나요?

보도된 정부안에 따르면 2026년 5월 10일 이후 중과세율을 적용받은 양도분에도 2027년 세율을 적용하고 내년 5월 확정신고에서 차액을 환급할 계획입니다.

현장에서는 "이미 중과로 냈는데 돌려받을 수 있나요?"라는 질문을 가장 자주 받습니다. 환급 절차는 입법이 끝나야 확정되므로 계약서, 잔금 영수증, 신고서, 납부서를 지금부터 보관해 두시길 권합니다.

✔️ 함께 바뀌는 장기보유특별공제와 지방이전 감면

정부안에는 중과 완화 외에 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 고치고 고령층의 지방 이전 양도세를 감면하는 내용도 담겼습니다. 아래 표의 수치는 보도마다 달라 확정안 확인이 필요합니다.

✔️ 확정 전 정부안을 읽는 방법

정부안은 국회 심의 과정에서 세율과 시행 시기가 바뀔 수 있으므로 이 글의 수치는 참고로만 쓰시길 권합니다.

날짜를 먼저 맞추기보다 내 집이 조정대상지역인지, 주택 수와 보유기간은 어떤지부터 확인하고 입법이 끝난 뒤 최종 계산하는 순서가 안전합니다.

매도 여부에는 집값과 대출, 임차 상황도 걸려 있어 이 글은 매도를 권유하는 글이 아닙니다.

✔️ 자주 묻는 질문

🚩 언제 세무사를 찾아야 하나요?

주택 수 계산이 헷갈리거나 잔금일이 연말연초에 걸려 있다면, 또는 이미 중과로 신고하고 납부하셨다면 상담을 권합니다. 양도 시기에 따라 수천만 원이 달라질 수 있기 때문입니다.

성수동, 성동구, 광진구, 건대 일대에서 편하게 연락 주세요.

에이앤케이 세무회계에서 양도 시기별 세액을 함께 계산해드립니다.

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