상속주택 양도세 취득가액 감정가액으로 절세하는 방법

안녕하세요, 상속세 전문가 안종현 세무사입니다.

에이앤케이 세무회계는 서울 성동구 성수동에서 상속세·증여세·양도세를 전문으로 다루고 있고, 성동구와 광진구, 건대 인근에서 상속받은 부동산을 팔고 난 뒤의 양도세 상담도 꾸준히 받고 있습니다.

상속주택 양도세에서 취득가액이란 상속받은 부동산을 팔 때 양도가액에서 빼 주는 금액으로, 상속개시일 현재의 평가액을 말합니다.

상속세가 0원이라 신고서를 아예 내지 않았거나 공시가격 같은 보충적 평가액으로 신고를 마친 분들은 이 취득가액이 시세보다 한참 낮게 확정되어 있는 경우가 많습니다.

그 상태로 집을 팔면 양도차익이 실제보다 커 보이고 세금도 그만큼 늘어납니다. 2026년 8월 대법원이 이 문제에 대해 납세자에게 길을 열어 주는 판결을 내놓았습니다.

이 글은 그 판결로 무엇이 달라졌는지, 어떤 사람이 해당하는지, 어떻게 준비해야 하는지 정리했습니다. 마지막에는 서둘러야 하는 이유와 위험까지 숨김없이 적었습니다.

상속주택 양도세 취득가액은 왜 낮게 잡히나요?

상속세 단계에서 부동산 가액이 보충적 평가액이나 세무서장 결정가액으로 정해지면 그 가액이 그대로 양도세 취득가액이 되기 때문입니다.

소득세법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산의 취득가액을 상속개시일 현재 상증세법에 따라 평가한 가액으로 보고 2020년 2월 11일부터는 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액으로 본다는 괄호 규정을 두고 있습니다.

상속재산 가액은 시가가 원칙이지만 시가를 입증하는 자료가 없으면 아파트는 공동주택 공시가격, 토지는 개별공시지가 같은 보충적 평가방법으로 갑니다.

상속세가 10억 원 이하 구간에서 0원으로 끝나는 경우에는 감정이나 매매사례를 챙길 이유가 없어 보여서 공시가격이 사실상 기본값이 됩니다. 아래 표는 취득가액이 낮게 굳어지는 대표적인 경로입니다.

이 중 어느 경우든 상속 당시에는 큰 문제가 없어 보이다가 집을 팔고 양도세 고지서를 받는 순간에야 문제가 드러납니다.

상속 시점에 감정으로 미리 확정하는 방법은 상속세 신고 단계의 별도 쟁점이라 이 글은 이미 낮게 확정되었거나 확정될 것 같은 분들의 사후 대응에 집중합니다.

대법원 판례: 감정가액 취득가액을 인정

대법원은 세무서장이 상속재산을 보충적 평가방법으로 결정했더라도 그 가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가로 볼 수 없으면 납세자가 양도세 단계에서 상속개시 당시 시가(감정가액)를 취득가액으로 주장할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결).

판례해설에 소개된 사건 흐름을 시점순으로 표에 옮겼습니다. 금액은 반올림했습니다.

숫자만 보면 감정가액과 결정가액의 차이가 5억 원 안팎입니다. 이 사건은 양도가액이 10억 원을 넘어 취득가액 한 줄이 곧 억 단위의 양도차익 차이로 이어진 경우였습니다.

대법원이 이렇게 판단한 이유는 두 가지로 읽힙니다. 하나는 상속세가 0원이면 상속세 단계에서는 결정 내용을 다툴 이유도 기회도 사실상 없다는 점입니다. 그런데 양도세 단계에서까지 시가를 주장하지 못하게 하면 불복할 기회가 통째로 사라집니다. 헌법상 재산권과 재판받을 권리를 지키려면 시행령의 괄호 규정을 제한적으로 해석해야 한다는 취지입니다. 다른 하나는 공신력 있는 감정기관의 감정가격은 소급해서 한 감정이라도 시가로 볼 수 있다는 기존 법리(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결)가 여기에도 적용된다는 점입니다.

이 방법은 어떤 경우에 쓸 수 있고, 어떤 경우에는 어려운가요?

결정가액이 상속개시일 시가와 크게 차이 나고 팔 때 실제로 양도세가 발생하는 경우라야 실익이 있습니다. 판결은 결정가액이 시가라고 보기 어려울 때 의제규정의 적용을 제한한 것이지 모든 결정가액을 무력화한 것이 아닙니다.

"우리 집도 해당되나요?"라는 질문이 드실 겁니다. 참고로 위 표에서 세 번째 줄(양도세가 실제로 얼마나 나왔는가)과 두 번째 줄(차이가 얼마나 큰가)부터 확인하시면 대략의 감이 옵니다. 예를 들어 양도차익이 1억 원 남짓이고 공시가격과 시세 차이가 몇 천만 원이라면 감정 수수료와 시간을 고려했을 때 실익이 크지 않을 수 있습니다.

감정가액을 인정받으려면 감정평가를 어떻게 준비해야 하나요?

감정가액은 상속개시일을 평가 기준일로 삼아 세무 제출용으로 상속세 시가 기준에 맞게 평가해야 인정받을 가능성이 높아집니다. 사건에서도 법원 감정인이 평가기준일을 상속개시일로 잡은 평가가 판단의 기초가 되었습니다.

감정평가서가 있다고 해서 자동으로 시가가 되지는 않습니다. 과세관청은 평가의 객관성과 합리성을 따집니다. 비교 사례를 어떻게 골랐는지, 평가 기준일이 맞는지, 개별 요인(층·향·면적·상태 등)을 어떻게 반영했는지를 들여다봅니다. 점검할 항목을 표로 정리했습니다.

감정평가법인을 어디로 하느냐, 의뢰서에 무엇을 적느냐에 따라 평가서의 설득력이 달라집니다. 이 부분은 세무사가 쟁점을 정리해 평가법인과 사전에 맞춰 두는 협업이 필요합니다.

세무 논리와 평가 논리가 따로 놀면 평가액이 높게 나와도 인정받기 어렵습니다. 그래서 에이앤케이 세무회계는 평가법인과 함께 작업합니다.

양도세 경정청구는 어떤 순서로 진행하나요?

이미 양도세를 신고·납부했다면 법정신고기한 후 5년 이내에 경정청구를 하는 것이 출발점입니다(국세기본법 제45조의2). 아직 팔지 않았거나 신고 전이라면 양도세 신고 때 처음부터 감정가액을 취득가액으로 반영할 수도 있지만 이 경우 세무서가 취득가액을 다시 문제 삼을 가능성에 대비해 자료를 미리 갖춰야 합니다.

사건처럼 소송까지 가면 시간이 오래 걸립니다. 이 사건은 경정청구가 거부된 2020년 12월부터 대법원 선고까지 5년 8개월이 걸렸습니다. 이번 판결이 나온 이상 같은 쟁점이 반복되는 사건은 불복 단계에서 더 빨리 정리될 가능성이 있지만 이것도 장담할 수는 없습니다.

지금 서둘러야 하는 이유와 위험은 무엇인가요?

이 방법은 언제든 좁아질 수 있어서 서두르는 편이 좋습니다. 한 건의 대법원 판결에 기대는 구조인 데다 판결을 해설한 변호사도 문제점을 짚었기 때문입니다. 위험은 항목별로 나눠 아래 표에 담았습니다.

다만 이 판결이 유지되는 기간에는 상속세나 증여세를 낮은 보충적 평가액으로 신고한 뒤 양도할 때 시가를 증명해 양도세를 줄일 수 있고 특히 상속세·증여세 제척기간이 지난 경우 유용한 절세방법이 될 수도 있습니다.

만약 근시일내에 입법이 이루어지면 지금의 틈새가 막힐 수 있습니다. 해당될 가능성이 있다면 법이 바뀌기 전에 검토를 끝내고 경정청구를 진행하는 것이 유리합니다. 다만 상속 때 일부러 낮게 신고하는 전략은 권하지 않습니다.

이미 낮게 확정된 분의 구제 수단으로 이해하시는 것이 맞습니다. 앞으로 상속받으실 분에게는 신고 시점에 전문가와 상의하여 방법을 결정하시는 게 좋습니다.

자주 묻는 질문

상속주택을 팔았거나 팔 계획이라면, 연락주셔야 합니다

세 시점이 있습니다. 양도세 고지서를 받고 취득가액이 이상하게 낮아 보일 때, 상속주택을 팔기로 마음먹었을 때, 그리고 경정청구 기한이 얼마 남지 않았을 때입니다.

어느 쪽이든 날짜 계산이 먼저여서 서류를 모아 상담받으시면 가능한 선택지를 바로 구분해 드릴 수 있습니다.

에이앤케이 세무회계는 성수동에서 성동구와 광진구, 건대 인근 상속인분들의 상속세 신고부터 양도 후 경정청구까지 이어서 봅니다. 감정평가법인과 협업해 평가 기준일과 서류 구성을 맞추고 필요하면 상속등기와 협의분할을 법무사와 함께 진행합니다.

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