- 작성자: 안종현 세무사 (에이앤케이 세무회계)
- 작성 기준일: 2026.10.26 현행 법령 기준
- 동거주택 상속공제는 10년 이상 동거와 1세대 1주택 요건을 채우면 상속주택가액의 100%를 최대 6억 원까지 공제합니다.
- 다른 집이 있어도 시행령 제20조의2 제1항 제1호부터 제8호에 해당하면 1주택으로 봅니다. 특례 기한은 2년 또는 5년입니다.
- 별장과 재건축·재개발 조합원입주권은 이 특례로 빠지지 않고 주택 수에 들어갑니다 (하급심·심판례 기준, 개별 사안은 확인 필요).
- 배우자 지분이 공동상속주택에서 가장 크지 않다면 2025.2.28 개정 8호에 따라 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
안녕하세요, 상속·증여 전문가 안종현 세무사입니다.
에이앤케이 세무회계에서 성수·건대를 비롯한 성동구와 광진구의 상속세 신고와 상속 이후의 부동산 정리를 도와드리고 있습니다.
동거주택 상속공제란 피상속인과 10년 이상 하나의 주택에서 함께 살고 1세대 1주택을 유지한 상속인이 그 주택을 상속받을 때, 상속주택가액의 100%를 최대 6억 원까지 상속세 과세가액에서 공제하는 제도입니다.
그런데 요건을 채운 것처럼 보이는데도 다른 집이 하나 끼어 있어 판단이 애매해지는 경우가 있습니다. 이 글은 요건 전반이 아니라 그런 애매한 경우에 한정해 주택 수를 어떤 순서로 세는지와 특례·기한을 사례별로 정리했습니다.
요건 자체는 세무칼럼 - 동거주택상속공제 6억 요건과 예외 사례 글에서 다룹니다.
✅ 우리 집은 어디에 해당할까: 사례별 판단 표
아래 표에서 가장 가까운 상황을 찾으면 어느 대목부터 읽어야 하는지 알 수 있습니다. 해당 여부는 이 글에서 확인한 근거 범위 안에서 정리한 것이며 실제 사안은 사실관계에 따라 달라집니다.
| 상황 | 해당 여부 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 배우자가 제3자 상속으로 공동상속주택 지분 보유, 지분이 가장 크지 않음 | 1주택으로 봄 (8호) | 상속 발생 시기, 공동소유자별 지분 |
| 위 경우인데 배우자 지분이 가장 큼 | 주택 수에 포함 | 최대 지분 동률 여부, 거주자·나이 |
| 별장을 세대원이 보유 | 주택 수에 포함 (하급심·심판례) | 소유자, 보유기간, 사용 실태 |
| 재건축·재개발 조합원입주권 보유 | 주택 수에 포함 (하급심·심판례) | 입주권 개수, 취득 시기 |
| 분양권 보유 | 2021.1.1 이후 취득분은 제외한 회신 있음 | 취득일, 분양권 해당 여부 |
| 지역주택조합 입주권 보유 | 상속주택이 아니라는 회신 있음 | 조합원 지위 |
| 피상속인이 새 집을 사서 일시적 2주택 | 2년 이내 종전주택 양도·이사 시 1주택 | 취득일, 양도일, 이사 여부 |
| 혼인으로 2주택이 됨 | 5년 이내 양도 시 1주택 | 혼인일, 양도일 |
| 부모 봉양을 위한 합가 | 5년 이내 양도 시 1주택 | 합가일, 직계존속 연령, 입증자료 |
| 중간에 떨어져 산 기간 있음 | 사유에 해당하면 동거로 보되 그 기간은 제외 | 사유 증빙, 기간 |
✔️ 다른 집이 있을 때 주택수는 어떤 순서로 세나요?
1세대가 주택을 둘 이상 소유한 것으로 보이더라도 시행령 제20조의2 제1항 각 호에 해당하면 1세대가 1주택을 소유한 것으로 봅니다.
판단은 네 단계로 나눠 보면 정리됩니다. 먼저 소득세법 제88조 제6호에 따른 1세대가 누구인지를 정하고 그 세대가 가진 주택과 조합원입주권 같은 권리를 모두 파악합니다. 다음으로 각 호의 특례에 해당하는지 확인한 뒤, 마지막으로 상속개시일부터 소급해 10년 동안 그 상태가 유지되었는지 계산합니다.
이 순서를 거꾸로 하면, 특례에 해당할 수 있는 집까지 처음부터 주택 수에 넣어 버려 공제를 포기하는 일이 생깁니다.
근거가 되는 상증법 제23조의2는 아래와 같습니다.
① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 상속주택가액(「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 해당 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액을 말한다)의 100분의 100에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 6억원을 한도로 한다.
1. 피상속인과 상속인(직계비속 및 「민법」 제1003조제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자인 경우로 한정하며, 이하 이 조에서 같다)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외한다) 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것
2. 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이하 이 조에서 "1세대 1주택"이라 한다)에 해당할 것. 이 경우 무주택인 기간이 있는 경우에는 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다.
3. 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것
② 제1항을 적용할 때 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.
출처: 상속세 및 증여세법 제23조의2 (2026.10.26 조회)
이 중 제1항 제2호의 '대통령령으로 정하는 1세대 1주택'을 정하는 조문이 시행령 제20조의2 제1항이고 호별 기한은 뒤에서 표로 다시 정리합니다.
① 법 제23조의2제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대가 1주택(「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 고가주택을 포함한다)을 소유한 경우를 말한다. 이 경우 1세대가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 2주택 이상을 소유한 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 본다.
1. 피상속인이 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우. 다만, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당한다.
2. 상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
3. 피상속인이 「근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 제2조제2호가목에 따른 국가등록문화유산에 해당하는 주택을 소유한 경우
4. 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조제7항제2호에 따른 이농주택을 소유한 경우
5. 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조제7항제3호에 따른 귀농주택을 소유한 경우
6. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 상속개시일 이전에 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 세대를 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
7. 피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 피상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.
8. 피상속인, 상속인 또는 상속인의 배우자가 피상속인의 사망 전에 발생된 제3자로부터의 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 소유한 경우. 다만, 피상속인, 상속인 또는 상속인의 배우자가 해당 주택의 공동소유자 중 가장 큰 상속지분을 소유한 경우(상속지분이 가장 큰 공동 소유자가 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 가장 큰 상속지분을 소유한 것으로 본다)는 제외한다.
가. 해당 주택에 거주하는 자
나. 최연장자
출처: 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2 제1항 (2026.10.26 조회)
✔️ 배우자 지분이 있으면 어떻게 되나요? 공동상속주택 8호와 개정·소급 문제
배우자가 피상속인 사망 전의 제3자 상속으로 주택 지분을 공동소유하고 있어도, 그 지분이 공동소유자 중 가장 크지 않으면 시행령 제20조의2 제1항 제8호에 따라 1세대가 1주택을 소유한 것으로 봅니다.
제3자로부터의 공동상속주택 특례란 피상속인, 상속인, 상속인의 배우자가 피상속인의 사망 전에 발생한 제3자의 상속으로 공동소유하게 된 주택 지분을 가진 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 보아 주는 규정입니다. 다만 지분을 가진 사람이 공동소유자 중 가장 큰 상속지분을 소유한 경우에는 특례에서 제외됩니다.
가장 큰 지분이 둘 이상으로 같으면 그 집에 거주하는 사람, 그래도 가려지지 않으면 최연장자를 가장 큰 지분 소유자로 봅니다.
또 8호는 '피상속인의 사망 전에 발생된' 제3자 상속을 전제로 하므로, 제3자 상속이 피상속인의 사망 이후에 일어났다면 8호 문언에는 맞지 않고 그 경우의 처리는 확인이 필요합니다.
이 호에서 '상속인의 배우자'는 2025.2.28 시행령 개정으로 대상에 들어왔습니다. 개정 전에는 배우자의 소수지분도 인정되지 않는 것으로 처리됐는데, 사전-2022-법규재산-1130[법규과-3400](2022.11.28)과 조심 2024서3536(2024.9.4, 기각)에서 그 모습이 확인됩니다.
개정 규정의 적용 시점은 시행령 부칙 제3조가 정합니다.
제20조의2제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 결정 또는 경정하는 경우부터 적용한다.
출처: 상속세 및 증여세법 시행령 부칙 (2026.10.26 조회)
부칙의 기준은 상속개시일이 아니라 결정 또는 경정하는 시점이라는 점에 주의하셔야 합니다.
시행 이후에 경정청구를 하는 경우 개정 8호가 구체적으로 어떻게 적용되는지, 개정 전 거부처분을 받은 뒤 다시 청구할 수 있는지, 그리고 2024구합89030의 상소와 확정 여부는 확인 필요입니다.
✔️ 별장도 주택 수에 들어가나요?
별장을 주택 수에서 따로 제외하는 규정은 시행령 제20조의2 제1항에 없고 하급심은 별장을 주택 수에 포함해 공제를 부인했습니다.
서울고법 2025누6593(2026.2.6, 항소기각)과 대법원 2026두30743(2026.7.16, 심리불속행), 그리고 같은 사실관계를 다룬 조심 2023서3512(2023.12.12, 기각)가 이를 보여 줍니다. 사건에서 별장은 상속인의 아들, 곧 피상속인의 손자인 세대원이 2014.3.5.부터 2016.8.16.까지 보유한 것으로 나옵니다.
연 5회, 1~3주 정도만 사용했다는 주장은 '원고의 주장에 따르더라도'라는 전제였고 법원은 별장을 주택 수에서 제외하는 비과세관행도 인정하지 않았습니다. 사용 빈도가 낮다는 사정만으로는 주택 수에서 빠지지 않습니다.
두 사건 모두 개정 전 법령이 적용된 사안이므로 현행 조문과의 관계와 개별 사안의 해당 여부는 확인이 필요합니다.
✔️ 재건축·재개발 입주권이나 분양권이 있다면?
조합원입주권은 동거주택 상속공제에서 주택 수에 포함된다고 본 하급심·심판례가 있고 2021.1.1 이후 취득한 분양권은 주택 수에 넣지 않는다고 회신한 국세청 해석이 있습니다.
소득세법 제88조는 주택(제7호), 조합원입주권(제9호), 분양권(제10호)을 서로 구분해 정의합니다. 서울행정법원 2016구합84436(2017.6.2)은 조합원입주권도 주택 수에 포함된다고 보았는데, 이 사건번호는 전문 머리글과 다른 문서의 인용 표기가 달라 확인 필요입니다.
조심 2021중6665(2022.2.9, 기각)는 입주권이 둘인 사안이고 서면-2021-상속증여-4087[상속증여세과-414]와 서면-2020-상속증여-5940[상속증여세과-333]도 입주권이 둘인 경우 공제가 불가하다는 회신입니다. 재건축 기간에 살 대체주택을 취득한 경우 소득세법 시행령의 재건축 대체주택 특례를 상증법에도 쓸 수 있는지는 조심 2024서5791(2025.3.27, 기각)에서 부정되었습니다.
분양권은 사전-2021-법규재산-1440[법규과-3046](2022.10.24)이 2021.1.1 이후 취득한 분양권을 주택 수에 포함하지 않는다고 회신했습니다. 지역주택조합 입주권은 사전-2023-법규재산-0247[법규과-1089](2023.4.27)이 상속주택에 해당하지 않는다고 회신했습니다.
✔️ 떨어져 산 기간이 있으면 10년은 어떻게 계산하나요?
시행령 제20조의2 제2항 사유로 함께 살지 못한 기간은 계속 동거한 것으로 보되, 그 기간은 동거기간에 포함하지 않고 나머지 기간으로 10년을 계산합니다.
동거하지 못한 사유로 인정되는 범위는 시행령 제20조의2 제2항과 시행규칙 제9조의2가 정합니다.
| 사유 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 징집 | 군 징집으로 떨어져 산 기간 | 시행령 제20조의2 제2항 제1호 |
| 취학 | 초·중학교를 제외한 초·중등교육법상 학교와 고등교육법상 학교 | 시행규칙 제9조의2 제1호 |
| 근무상 형편 | 직장의 변경이나 전근 등 | 시행규칙 제9조의2 제2호 |
| 질병 요양 | 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병 | 시행규칙 제9조의2 제3호 |
| 비슷한 사유 | 위 사유와 비슷한 사유로서 재정경제부령이 정하는 사유 | 시행령 제20조의2 제2항 제3호 |
사전-2020-법령해석재산-0438[법령해석과-931](2021.3.18)은 근무상 형편으로 떨어져 산 기간을 제외한 뒤 10년을 계산한다는 취지의 회신입니다. 서울행정법원 2016구합84436(2017.6.2)도 미동거 기간만큼 판정기간이 늘어난다고 본 사례인데, 앞서 말씀드린 대로 사건번호 표기는 확인 필요입니다.
해외 체류는 사유에 따라 갈립니다. 사전-2024-법규재산-0419[법규과-1592](2024.6.25)는 해외근무는 해당할 수 있지만 해외관광과 국외대학원은 해당하지 않는다고 회신했고 조심 2023서0058(2023.12.12, 기각)도 관광·어학연수는 사유가 아니라고 보았습니다.
✔️ 일시적 2주택·혼인·동거봉양 합가 특례, 기한은 언제까지인가요?
일시적 2주택 특례는 2년, 혼인과 동거봉양 합가 특례는 5년 안에 해당 집을 처분해야 인정됩니다. 호별 기한을 조문 그대로 표로 정리하면 아래와 같습니다.
| 호 | 특례 | 기한 | 유의할 점 |
|---|---|---|---|
| 제1호 | 피상속인의 일시적 2주택 | 다른 주택 취득일부터 2년 이내 종전주택 양도·이사 | 상속개시일에 동거한 주택을 동거주택으로 봄 (제3항) |
| 제2호 | 상속인이 1주택 소유자와 혼인 | 혼인일부터 5년 이내 상속인 배우자 소유 주택 양도 | 상속개시일 이전 혼인 |
| 제6호 | 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가 | 합친 날부터 5년 이내 피상속인 외의 자 보유 주택 양도 | 합가 사실 입증 필요 |
| 제7호 | 피상속인이 1주택 소유자와 혼인 | 혼인일부터 5년 이내 피상속인 배우자 소유 주택 양도 | 상속개시일 이전 혼인 |
| 제3·4·5호 | 국가등록문화유산·이농주택·귀농주택 | 피상속인 소유 시 1주택으로 봄 | 이농·귀농 요건은 소득세법 시행령 제155조 제7항 확인 필요 |
조심 2023중3119(2023.9.12, 기각)는 대체주택을 9개월 보유한 사안에서 일시적 2주택으로 보지 않았고 조심 2025서3746(2025.11.18, 기각)은 제6호 합가를 입증하지 못한 사안에서 기각했습니다. 기한은 취득일과 양도일, 합가일을 기준으로 계산하므로 날짜를 확인할 수 있는 자료를 먼저 확보하셔야 합니다.
✔️ 주민등록 주소를 잠시 달리한 기간이 있다면?
주민등록상 주소가 잠시 달랐더라도 실제로 함께 살았다는 사실이 인정되면 동거로 본 결정례가 있습니다.
주민등록과 실제 동거의 기본 구분은 앞선 요건 정리 글에서 다뤘으므로, 여기서는 잠시 주소를 달리한 기간에 한정해 말씀드립니다. 조심 2026서2062(2026.8.26, 인용)는 주민등록을 49일간 일시 이전한 사안에서도 실제 동거로 인정했습니다.
국세청 회신도 같은 방향입니다. 서면-2023-법규재산-2363[법규과-2193](2024.8.30)은 배우자가 주민등록을 2년간 옮겼더라도 실제 생계를 같이 했다면 1세대로 보았고 사전-2026-법규재산-0438[법규과-1118](2026.5.8)은 별도 세대로 주민등록했더라도 생계를 같이 했다면 사실판단의 문제라고 회신했습니다. 결국 입증은 사실관계 자료가 좌우하므로, 공과금과 병원·보험 기록처럼 함께 생활한 흔적을 남겨 두시는 편이 좋습니다.
❓ 자주 묻는 질문
배우자 지분이 공동상속주택에서 가장 큰 지분이 아니라면 8호에 따라 주택 수에서 제외될 수 있어 다른 요건을 갖췄다면 공제를 받을 수 있습니다. 다만 그 지분이 가장 크거나, 제3자 상속이 피상속인의 사망 이후에 개시된 경우에는 8호 문언에 맞지 않아 별도 확인이 필요합니다.
사용 빈도가 낮아도 별장은 주택 수에서 제외되지 않는 것으로 판단한 하급심이 있습니다. 서울고법 2025누6593은 연 5회, 1~3주 사용이라는 주장에 따르더라도 별장을 주택 수에서 뺄 수 없다고 보았습니다.
이 부분은 확인 필요입니다. 부칙 제3조는 시행 이후 결정 또는 경정하는 경우부터 개정 8호를 적용한다고 정하고 있지만 개정 전 거부처분 뒤 재청구가 가능한지는 이 글에서 확인하지 못했습니다.
제1호는 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당한다고 정하고 있어 기한을 넘기면 그 특례로는 1주택으로 보기 어렵습니다. 이 경우 다른 호에 해당하는지를 따로 확인해야 합니다.
📚 관련 예규·판례 정리
| 구분 | 번호·선고일 | 요지 |
|---|---|---|
| 법원 | 서울행정법원 2024구합89030 (2025.9.18, 청구기각) | 개정 전 거부처분에 개정 8호 소급 적용 불가, 상소 여부 확인 필요 |
| 법원 | 서울고법 2025누6593 (2026.2.6, 항소기각), 대법원 2026두30743 (2026.7.16, 심리불속행) | 별장도 주택 수에 포함, 구법 사건 |
| 법원 | 서울행정법원 2016구합84436 (2017.6.2) | 조합원입주권 주택 수 포함, 미동거 기간만큼 판정기간 연장, 번호 표기 확인 필요 |
| 법원 | 서울고법 2024누74368 (2025.10.24, 항소기각) | 체류 기간 관련 사건, 판단 요지와 대법원 2025두35882와의 동일사건 여부 확인 필요 |
| 조세심판원 | 조심 2024서3536 (2024.9.4, 기각) | 개정 전 배우자 소수지분 불인정 |
| 조세심판원 | 조심 2023서3512 (2023.12.12, 기각) | 별장 주택 수 포함 |
| 조세심판원 | 조심 2021중6665 (2022.2.9, 기각) | 입주권 2개 |
| 조세심판원 | 조심 2024서5791 (2025.3.27, 기각) | 재건축 대체주택 특례를 상증법에 확장 불가 |
| 조세심판원 | 조심 2023중3119 (2023.9.12, 기각) | 대체주택 9개월 보유, 일시적 2주택 불인정 |
| 조세심판원 | 조심 2025서3746 (2025.11.18, 기각) | 제6호 합가 입증 부족 |
| 조세심판원 | 조심 2026서2062 (2026.8.26, 인용) | 주민등록 49일 일시 이전, 실제 동거 인정 |
| 조세심판원 | 조심 2023서0058 (2023.12.12, 기각) | 관광·어학연수는 사유 아님 |
| 조세심판원 | 조심 2023서0703 (2023.8.2, 인용) | 건물 소유 상속인이 부속토지 일부만 상속한 사안 |
| 국세청 | 사전-2022-법규재산-1130[법규과-3400] (2022.11.28) | 개정 전 배우자 소수지분 불가 |
| 국세청 | 사전-2025-법규재산-0190[법규과-1109] (2025.5.26) | 개정 8호 적용, 상속인 본인 지분 사안 |
| 국세청 | 사전-2021-법규재산-1440[법규과-3046] (2022.10.24) | 분양권(2021.1.1 이후 취득) 제외 |
| 국세청 | 사전-2023-법규재산-0247[법규과-1089] (2023.4.27) | 지역주택조합 입주권은 상속주택 아님 |
| 국세청 | 사전-2022-법규재산-1119[법규과-3443] (2022.12.2) | 주택부수토지만 상속 시 불가 |
| 국세청 | 사전-2026-법규재산-0438[법규과-1118] (2026.5.8) | 별도 세대 주민등록, 생계 같이 한 경우 사실판단 |
| 국세청 | 서면-2023-법규재산-2363[법규과-2193] (2024.8.30) | 배우자 주민등록 2년 이전, 실제 생계 같이 하면 1세대 |
| 국세청 | 사전-2024-법규재산-0419[법규과-1592] (2024.6.25) | 해외근무 가능, 해외관광·국외대학원 불가 |
| 국세청 | 사전-2020-법령해석재산-0438[법령해석과-931] (2021.3.18) | 근무상 형편 기간 제외 후 10년 계산 |
| 국세청 | 서면-2021-상속증여-4087[상속증여세과-414], 서면-2020-상속증여-5940[상속증여세과-333] | 입주권 2개, 공제 불가 |
위 내용은 2026.10.26 현행 법령 기준이며, 이후 개정 사항은 확인이 필요합니다.
✔️ 이런 경우에는 혼자 진행하지 않는 편이 좋습니다
배우자 지분이 걸려 있거나, 별장·입주권처럼 주택 수에 들어가는지 애매한 권리가 있거나, 개정 전에 이미 처분을 받았다면 혼자 판단하기보다 날짜와 지분을 놓고 함께 따져 보시는 편이 안전합니다. 상속 이후 부동산을 정리하실 계획이 있다면 양도소득세까지 같이 살펴볼 수 있습니다.
성수·건대 인근과 성동구·광진구에서 상속세 신고를 준비 중이시라면 전화로 먼저 상황을 말씀해 주세요. 주택 수 판단부터 신고, 경정청구까지 에이앤케이 세무회계에서 함께 검토해 드립니다.
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