동거주택상속공제 6억 요건과 예외 사례

안녕하세요, 상속세 전문가 안종현 세무사입니다. 성동구 마을세무사와 성동세무서 나눔세무사로 활동하면서, 성수·건대 일대 분들의 상속·증여 상담을 맡고 있습니다.

상속세 상담을 온 분들 중 부모님을 모시고 산 자녀분이 상담실에 오시면 첫 질문은 거의 같습니다. "저는 6억 공제 받는 거 맞죠?" 그러면 저는 대답 대신 이렇게 말씀드립니다. "주민등록초본부터 같이 뽑아볼까요." 동거주택상속공제는 효도의 크기가 아니라 서류로 입증되는 10년의 모양을 보는 제도라서 마음으로는 충분히 받을 자격이 있어도 서류 한 장에서 갈리는 경우가 적지 않기 때문입니다.

동거주택상속공제란 피상속인과 10년 이상 한집에서 살아온 상속인이 그 주택을 상속받을 때, 상속재산에서 주택가액(담보채무 차감 후)의 100%를 최대 6억 원까지 빼 주는 제도입니다(상속세 및 증여세법 제23조의2).

이 글은 공제액 계산, 3대 요건, 동거 기간 계산법, 1세대 1주택 예외, 주택 형태별 쟁점, 취득세, 신고 증빙, 자주 묻는 질문을 한 편에 모았습니다.

공제액은 얼마이고 어떻게 계산하나요?

공제액은 상속주택가액에서 그 주택에 담보된 채무를 뺀 금액이며 한도는 6억 원입니다. 식으로 쓰면 '동거주택상속공제액 = min[(상속주택가액 − 담보채무), 6억 원]'입니다. 상속주택가액에는 건물뿐 아니라 부수토지가 포함되고 담보채무에는 주택담보대출과 임차인에게 돌려줄 전세보증금이 들어갑니다.

예를 들어 시세 8억 원인 집을 담보채무 없이 동거 자녀가 상속받으면 공제액은 6억 원이고 나머지 2억 원은 다른 공제와 함께 과세표준 계산에 들어갑니다. 같은 집에 3억 원의 담보대출이 있으면 8억 − 3억 = 5억 원이 공제액입니다. 공제가 실제 세금에 어떤 차이를 만드는지는 아래 가정으로 보시면 감이 옵니다.

아래 표는 주택 8억 원과 기타 재산 7억 원, 총 15억 원을 배우자 없이 자녀 한 명이 상속하는 단순화한 예시입니다(일괄공제 5억 원만 반영, 금융재산상속공제 등은 제외).

이 예시에서는 세액이 약 1억 7천만 원 줄어듭니다. 상속재산 규모와 다른 공제에 따라 숫자는 달라지지만 과세표준이 높은 구간에서 6억 원을 덜어내는 효과가 크다는 방향은 같습니다.

요건은 무엇인가요?

동거주택상속공제의 요건은 10년 이상 계속 동거, 그 기간 내내 1세대 1주택, 상속개시일 현재 무주택 상속인, 이 세 가지를 하루의 틈도 없이 모두 충족하는 것입니다. 하나라도 빠지면 공제는 0원입니다.

아래 표는 요건별 기준과 신고 전에 확인해야 할 서류를 함께 정리한 것입니다.

여기서 '세대'가 핵심입니다. 판단 대상은 상속인 한 사람이 아니라 피상속인과 상속인이 속한 세대 전체입니다. 부모님이 따로 가진 집이 있거나 배우자 명의의 집이 있으면 같은 세대의 주택으로 합산되어 10년 중 일부 구간만 2주택이어도 요건이 깨집니다.

동거 기간은 어떻게 계산하나요?

동거 기간은 주민등록상 주소가 아니라 실제로 한집에서 살았는지를 기준으로 계산하고 상속개시일부터 거꾸로 10년을 셉니다. 주민등록이 같아도 실제로는 따로 살았다면 인정되지 않고 반대로 주소가 달라도 실거주가 입증되면 인정될 여지가 있어서 서류보다 증빙의 질이 승부를 가릅니다.

중간에 일시적으로 떨어져 산 기간은 사유에 따라 처리가 달라집니다. 아래 표에 정리했습니다.

마지막 줄은 이런 경우입니다. 부모님과 자녀가 8년 동안 전세로 살다가 부친 명의로 집을 마련해 3년을 더 함께 살고 부친이 돌아가셨다면, 합계 11년 동안 연속으로 동거한 것으로 보아 10년 요건을 채웁니다. 다만 이사가 끼어 있으면 거주 이력을 매 구간 증명해야 해서 임대차계약서와 전입 기록을 미리 모아 두셔야 합니다.

1세대 1주택 판정에서 허용되는 예외는 무엇인가요?

원칙적으로 10년 내내 1주택이어야 하지만 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2는 일정한 사정이 있을 때 일시적으로 2주택이 된 기간을 1주택으로 인정해 줍니다. 대표적인 경우를 아래 표에 정리했습니다.

기간 요건은 사안마다 기산일과 처분 시기가 달라서 표의 숫자는 어디까지나 확인의 출발점으로 쓰시길 권합니다.

어떤 형태의 집이 공제 대상인가요?

공제 대상은 주택이면 되고 아파트일 필요는 없지만 형태에 따라 건물 전체가 인정되는지와 지분만 인정되는지가 갈립니다. 아래 표는 자주 문의 주시는 형태를 모은 것입니다.

이 중 가장 조심할 것이 주거용 오피스텔입니다. 부모님이 임대수익을 노리고 분양받은 오피스텔에 임차인이 주거용으로 전입신고를 하고 살았다면, 그 오피스텔은 세법상 주택이라 같은 세대가 10년 중 일부 기간 2주택이었던 것으로 판단될 수 있습니다. 상속세 신고 현장에서 요건을 다 갖췄다고 자신하다가 세무조사에서 탈락하는 가장 흔한 원인이기도 합니다.

누가 공제받을 수 있나요?

공제를 받을 수 있는 사람은 피상속인과 동거한 직계비속 상속인이고 먼저 사망한 자녀를 대신해 상속받는 대습상속인도 요건을 갖추면 포함됩니다. 형제가 여러 명인데 한 명만 부모님을 모셨다면, 그 주택을 동거한 상속인이 받는 구조로 상속재산을 나누는 것이 핵심입니다.

동거하지 않은 형제가 지분을 함께 가져가면 그 몫은 공제 대상이 아니므로, 6억 원을 온전히 쓰려면 협의분할 단계에서 그 집을 동거 자녀가 단독으로 받는 쪽으로 정리해 두어야 합니다. 이 부분은 형제 간 감정이 얽히기 쉬워 신고 전에 합의 구조를 미리 설계하는 것이 좋습니다.

취득세도 줄어드나요?

동거주택상속공제는 상속세 제도이고 상속으로 집을 취득할 때 내는 취득세에는 무주택자가 1가구 1주택을 상속받는 경우의 특례세율이 따로 있습니다. 일반 상속 취득세율은 2.8%(농어촌특별세·지방교육세를 더하면 약 3.16%)인데, 무주택 세대가 상속받는 1가구 1주택에는 특례세율 0.8%가 적용될 수 있습니다.

8억 원짜리 주택이라면 2.8%와 0.8%의 차이가 약 1,600만 원이라 놓치기 아까운 금액입니다. 이 특례는 취득세 쪽 요건으로 별도 판단되므로, 동거주택상속공제를 받을 수 있는 분이라면 함께 검토하시길 권합니다. 여러 자녀가 공동으로 상속하는 경우에는 가장 큰 지분을 취득하는 상속인이 무주택자인지가 기준이 되는 것으로 안내되고 있습니다.

신고 전에 준비해야 할 증빙은 무엇인가요?

가장 중요한 증빙은 피상속인과 상속인이 속한 세대 전원의 10년 치 주민등록초본(주소 변동 이력)과 주택 취득·양도 이력이며 실제 거주를 보여주는 자료로 이를 보완합니다. 상속세 조사 단계에서 국세청은 세대원 전체의 부동산 보유 이력을 처음부터 끝까지 대조합니다.

한 가지만 더 말씀드리면, 10년 치 서류를 모으다 보면 기억하지 못했던 오피스텔이나 분양권, 이미 양도한 주택이 튀어나오는 일이 흔합니다. 이런 것이 나왔다고 곧바로 포기하실 필요는 없고 앞서 본 예외 규정에 해당하는지를 따져 보는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문

관련 법령 정리

동거 중 상속이 발생했다면 꼭 상담받아보세요

동거주택상속공제는 상속이 시작된 뒤에는 이미 지나간 10년의 서류를 바꿀 수 없는 제도라서 상속 직후 6개월의 신고기한 안에 어떤 서류로 어떻게 입증할지를 설계하는 것이 거의 전부입니다. 부모님이 편찮으시거나 연세가 많은 시점이라면 지금 세대원 주택 이력부터 확인해 두시는 편이 낫습니다.

성수·건대 일대에서 부모님을 모시고 사시거나 상속을 앞두고 계신 분이라면, 성동구와 광진구에서 상속세를 다뤄 온 저희 사무실에서 요건 판정부터 분할협의 설계, 신고까지 함께 살펴드릴 수 있습니다. 성수동 사무실로 오시기 어려우시면 전화나 이메일로 먼저 상황을 알려 주셔도 됩니다.

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