비거주자 상속인의 부동산 양도, 등기 막히지 않게 준비하는 법

안녕하세요, 상속세 전문가 안종현 세무사입니다.

성동구 성수동에서 상담을 하다 보면, 부모님이 돌아가신 뒤 상속받은 부동산의 명의는 이미 정리했는데 정작 "이걸 팔 때"가 되어서야 발등에 불이 떨어지는 재외국민·비거주자 상속인 분들을 종종 만납니다.

특히 외국국적동포나 해외 영주권자처럼 상속인 중 한 명이라도 세법상 비거주자에 해당하면, 상속받은 부동산을 매도하는 절차가 국내 거주자끼리 거래할 때와는 다르게 흘러갑니다. 이 글에서는 비거주자 상속인이 상속 부동산을 처분할 때 실제로 어디서 막히는지, 그리고 무엇을 미리 준비해야 하는지를 정리합니다.

상속인이 "비거주자"라는 건 정확히 무슨 뜻인가요?

세법상 비거주자란 국내에 주소를 두지 않거나 183일 이상 국내에 거소를 두지 않은 사람을 말합니다. 외국국적을 가진 동포, 해외에서 오래 거주해온 재외국민, 외국인 배우자 등이 실무에서 자주 해당됩니다.

상속이 발생하면 상속인마다 거주자·비거주자 여부를 각각 따지게 되는데, 형제 중 한 명은 국내 거주자이고 다른 한 명은 해외 거주 비거주자인 경우도 드물지 않습니다. 이 경우 상속세 신고 자체는 상속인 전원을 기준으로 진행하되, 이후 각자의 지분을 처분할 때는 거주자인지 비거주자인지에 따라 절차가 완전히 갈라집니다.

상속등기는 문제없이 됩니다, 그러나 문제는 "팔 때"입니다

비거주자인 상속인이 상속받은 부동산의 명의를 자기 앞으로 옮기는 상속등기 자체는, 상속세 신고나 납부 여부와 무관하게 진행할 수 있습니다. 취득세만 정상적으로 신고·납부하면 등기소는 상속세 완납 여부를 별도로 확인하지 않습니다.

그래서 상담을 오시는 분들이 "등기까지 무사히 끝냈으니 세금 문제는 끝난 줄 알았다"고 말씀하시는 경우가 많습니다. 그런데 실제로 세금이 발목을 잡는 지점은 상속등기가 아니라, 그 부동산을 나중에 처분하는 시점입니다.

상속받은 집을 팔 때, 등기가 막히는 이유

비거주자가 상속받은 부동산을 매도하고 매수인 앞으로 소유권을 넘기려면, 관할 세무서장이 발급하는 부동산양도신고확인서를 등기 신청서에 첨부해야 합니다. 이 제도는 2020년 7월 1일부터 시행되었고, 재외국민·외국인의 양도소득세 신고를 실제 세금 납부까지 이어지게 하려는 목적으로 도입됐습니다.

이 확인서는 신청만 한다고 나오지 않습니다. 양도소득세 신고와 납부를 마쳐야만 세무서가 발급해줍니다. 그러다 보니 매매계약 잔금일을 먼저 잡아놓고 뒤늦게 양도세 신고를 시작하면, 확인서 발급이 늦어져 등기 일정 전체가 꼬이는 상황이 생각보다 자주 벌어집니다.

아래 표로 상속등기와 매매등기의 차이를 정리해보겠습니다.

양도소득세는 어떻게 계산되나요?

비거주자가 국내 부동산을 팔면, 대금을 지급하는 매수인이 그 자리에서 세금을 미리 떼어(원천징수) 국세청에 납부해야 합니다. 소득세법 제156조에 따라 원천징수세액은 양도가액(지급액)의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액으로 정해집니다.

취득가액과 양도비용을 입증할 수 있는 자료를 제출하면 양도차익의 20%가 적용되고, 이를 증빙하지 못하면 무조건 양도가액의 10%가 원천징수됩니다. 구체적인 숫자로 보면 이 차이가 꽤 큽니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 지점이 있습니다. 매수인이 이렇게 원천징수해서 세금을 냈다고 해서, 그것이 매도인 본인의 양도소득세 신고를 대신해주는 것은 아닙니다. 원천징수는 매수인의 의무이고, 앞서 말씀드린 확인서 발급 요건인 "신고·납부"는 매도인 본인이 별도로 이행해야 하는 절차입니다.

확인서 발급 절차는 ① 매도인의 양도소득세 신고·납부(또는 비과세·과세미달 신고) → ② 확인신청서 제출 → ③ 확인서 발급 순으로 진행되며, 원천징수가 이루어졌다는 사실만으로는 확인서가 발급되지 않습니다.

예를 들어 상속받은 아파트를 5억 원에 매도했고, 상속개시 당시 평가액(취득가액)이 4억 원으로 확인된다고 가정해보겠습니다. 이때 양도차익은 1억 원입니다.

같은 거래에서 취득가액을 증빙하느냐 못 하느냐에 따라 원천징수세액이 3,000만 원 차이가 납니다. 그리고 이 취득가액을 증빙하는 핵심 자료가 바로 상속개시 당시 상속세 신고서와 감정평가서·기준시가 등 평가 근거자료입니다.

여기서 처음 이야기로 돌아가게 됩니다. 상속받을 때 상속세 신고 자체는 등기의 필수조건이 아니지만, 평가액을 정확하고 방어 가능한 방식으로 신고해두는 것은 몇 년 뒤 이 부동산을 팔 때 원천징수 단계에서 곧바로 금액으로 돌아오는 실익입니다.

물론 원천징수는 확정세액이 아니라 예납의 성격이므로, 실제 양도세 신고 시 정산되어 과다 징수분은 환급받을 수 있습니다. 다만 그 환급을 받기까지 기다리는 것보다, 처음부터 적정 금액만 원천징수되도록 준비해두는 편이 자금 흐름 면에서 유리합니다.

(출처: 국가법령정보센터, 소득세법 제156조)

매수인도 알아야 할 원천징수 의무

원천징수 의무자는 매도인이 아니라 매수인입니다. 매수인이 상대방(매도인)이 비거주자라는 사실을 모르고 원천징수를 하지 않은 채 잔금을 전부 지급하면, 나중에 매수인에게 원천징수납부불성실가산세 등 불이익이 돌아갈 수 있습니다.

그래서 실무에서는 매매계약을 진행하기 전, 매도인의 거주자·비거주자 여부를 미리 확인하는 절차가 꼭 필요합니다. 매수인 입장에서도 상대방이 비거주자라는 사실을 알게 되면 계약을 꺼리는 경우가 있어, 매도인 쪽에서 미리 관련 서류를 준비해두면 거래 자체가 원활해지는 효과도 있습니다.

부동산양도신고확인서 대신 쓸 수 있는 서류도 있습니다

재외공관(현지 대한민국 대사관·영사관)에서 발급받은 부동산 매도용 인감증명서를 제출하면, 등기 신청 시 부동산양도신고확인서 제출은 면제됩니다.

다만 이는 등기 신청 서류 하나를 대체해주는 것일 뿐, 양도소득세 신고·납부 의무 자체를 면제해주는 것은 아닙니다. 확인서를 안 내도 된다고 해서 세금 문제가 사라지는 것이 아니라는 점은 꼭 구분해서 이해하셔야 합니다.

자주 묻는 질문

언제 세무사를 찾아야 하나요?

상속받은 부동산을 조만간 처분할 계획이 있는 재외국민·비거주자 상속인이라면, 매매계약서에 도장을 찍기 전 단계에서부터 상담받으시길 권해드립니다. 확인서 발급까지 시간이 걸릴 수 있는 만큼, 잔금일부터 정해놓고 뒤늦게 신고를 준비하면 일정 전체가 꼬일 수 있습니다.

성동구·성수동·광진구·건대 인근에서 재외국민 상속이나 비거주자 부동산 양도 관련 상담이 필요하시면 에이앤케이 세무회계에서 정리해드립니다.

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